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Quand le bâtiment va trop bien ...


Entre 1998 et 2004, alors que le niveau de vie des français a augmenté de 28%, les prix de l'immobilier ont grimpé de 86%. Sur la même période, les taux d'intérêt ont baissé de 7.3% à 4%. Ces dernières années, la croissance des prix de l'immobilier fut de l'ordre de 15% par an, avec un début de ralentissement amorcé en 2005.

Dans plusieurs grandes capitales européennes, le marché de l'immobilier a atteint des sommets inquiétants qui rappellent à certains la situation qui avait amené au krach immobilier de 1991. Des indicateurs, comme le relèvement des taux d'intérêt et la limite d'endettement des primo-accédants pourraient anticiper un retournement du marché. Les spéculations vont bon train sur les risques de voir exploser la "bulle immobilière". Krach ou atterrissage en douceur ?

Le marché de la pierre, quoiqu'on en dise n'est pas un investissement sans risque. S'il est moins dangereux que la bourse, son manque de fluidité peut plonger les investisseurs dans des périodes de profond marasme, avec des crises plus ou moins longues, comme le creux entre 1975 et 1985 et le krach de 1990, lorsque les prix des logements se sont effondrés de 40%. La comparaison entre la bourse et l'immobilier est difficile en raison de frais de transaction élevés, des coûts du crédit et d'autre part des avantages fiscaux dont bénéficient certains investissements immobiliers.

Courbe des prix de l'immobilier dans 5 pays : France, Finlande, suède, Nouvelle-Zélande et Australie de 1970 à 2005 - Echèlle logarithmique, indice 100 de référence en 1995 - Source OCDE.

Courbe de l'évolution des prix de l'immobilier en France durant les 30 dernières années - document OCDE


L'observation du prix des maisons parisiennes durant le XXem siècle a montré que le prix des biens immobiliers évoluent sur le long terme au même rythme que l'inflation. Mais les phénomèns de mode sont aussi irrationnels que le marché et les primo-accédants à la propriété cherchent toutes les bonnes raisons possibles pour s'endetter sur 30 ans ... en achetant parfois à des prix déraisonnables.

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Cotation immobilière logo comparateur
L'évolution des prix et des stocks de l'immobilier (vente et location de maisons et d'appartements) en France depuis le 30 Novembre 2005. Les calculs statistiques sur les prix sont réalisés chaque semaine à partir d'annonces immobilières (environ 600.000 annonces) provenant de plus de 10.000 agences.
Immo Prix logo comparateur
Vous présente les prix moyens de l'immobilier constatés en France, département par département hors région parisienne. Un site réalisé par les Notaires de France.
Meilleursagents logo comparateur
Service de mise en concurrence d'agents immobiliers. Carte très détaillées du prix du mètre carré sur toute la France.
Onmi logo comparateur
L'Observatoire français des marchés de l'immobilier est une association Loi 1901, créée en 1993 à l'initiative du Ministère du Logement. L'ONMI réunit des représentants des professions de l'immobilier et des représentants de l'administration. Elle assure la parution de statistiques trimestrielles sur l'évolution du marché au regard des mises en chantier, du nombre de transactions réalisées et des prix pratiqués.
Petits cailloux logo comparateur
Suivez l'évolution du prix des annonces de biens immobiliers à vendre sur Seloger.com. Le site Petitscailloux enregistre régulièrement les prix de vente et en propose un historique sous forme de graphique. Cliquez sur "biens morts" pour retrouver les plus fortes baisses dans une ville.
Rue de l'immobilier logo comparateur
L'actualité de l'immobilier à Paris avec les prix par quartiers et l'évolution du marché. Une sélection des meilleurs sites pour trouver un prêt et des annonces immobilères.
Se Loger logo comparateur
Un guide de l'immobilier et du logement. Le prix de l'immobilier dans 2000 villes. Trouver un logement, un crédit, une assurance. Le site offre un certain nombre d'outils intéressants pour comparer ou calculer un pret, des frais d'emmenagement ou de rénovation.

Evolution des prix de l'immobilier sur le long terme...

L'OCDE propose une investigation sur 30 ans pour analyser et essayer de comprendre les variations des prix de l'immobilier dans les pays de l'OCDE. Le dossier qui a été rédigé par la commission immobilier de l'OCDE à la fin de l'année 2005 envisage un retour des prix des logements 40% sous les valorisations actuelles.

Courbe des prix des logements sur 30 ans

Le dossier de l'OCDE.


En Mars 2010, le Conseil général de l'environnement et du développement durable a conduit une étude très complète sur le marché de l'immobilier. Sans exclure d'autres scénarios considérés comme peu probables, le CGEDD pense qu'il faut s'attendre à voir le prix des logements rapporté au revenu par ménage réintégrer le "tunnel historique" dans lequel il a évolué de 1965 à 2000. La seule incertitude est de savoir à quelle vitesse ce retour va s’opérer.

Evolution du prix des logements anciens sur 40 ans

Le dossier du CGEDD.

Avril 2011 : Le Centre d'Analyse Stratégique relève la présence d'une bulle sur le marché immobilier français : Dossier du CAS.

Evolution de la population et du nombre de logements

Evolution du prix des logements anciens et des loyers réels

Références sur le marché français de l'immobilier :

  • L'association des études foncières (adef) présente plusieurs graphiques retraçant l'évolution des indices immobiliers depuis les années 50. Ces statistiques sont consultables sur le site Foncier.org et proposent des comparaisons entre le prix des logements et l'évolution des taux d'intérêt, du pouvoir d'achat des ménages et de l'inflation depuis 1980.

  • Boursorama : Indices des prix (maisons, appartements) et actualité sectorielle.

  • La bulle immobilère, mythe ou réalité ? Un site polémique à qui on accordera cependant le mérite de tempérer quelques frénésies d'achats. Si le ratio cours/bénéfice permet de détecter les bulles spéculatives, bien malin celui qui donnera la future tendance du marché !

  • Le portail des notaires de France présente la tendance du marché de l'immobilier. Les statistiques se basent sur le prix réel des transactions et non sur le prix des annonces contrairement aux indicateurs des agents immobiliers.



L'actualité du marché immobilier est sur le blog : Actualité immobilier.
... dernière mise à jour en juillet 2011



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